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【4月1日民放改正】問題続出?瑕疵担保責任が無くなり契約不適合へ

皆さんこんにちは!

あきひろです。

・瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いを知りたい

・契約不適合責任で気を付けなければならないことが知りたい

こんな声にお答えして、民法改正に伴って、特に大きく変わった瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いについてお話していきます。

この記事を読めば

2020年4月1日以降の不動産売買で事故る可能性が減ります。

瑕疵担保責任と契約不適合(個人間売買の場合)

2020年3月31日までは、不動産に見えない欠陥があった場合、売主が責任を取らなくてはならない、売買契約書上の約束事がありました。

瑕疵担保責任とは

・売買の対象となる不動産に始めから何らしかの欠陥があり、買主がその欠陥に気づけず、売主が買主の「信頼」を裏切ってしまうこと

・責任の範囲は(1)シロアリの害(2)給排水管の故障(3)雨漏りのみ

この瑕疵担保責任は、(1)シロアリの害(2)給排水管の故障(3)雨漏りのみと、売主の責任の範囲がハッキリしています。

 

不動産の一部である室内のキッチンや風呂などの設備は責任の範囲には含まれません。

 

この場合、買主は売主から裏切られているため、裏切られたことで発生する「賠償請求権」が認められます。

さらに、買主は欠陥がある不動産を購入しても、使える状態で無い場合は「契約解除」が認められます。

 

この瑕疵担保責任は、売主が目的の不動産を引渡してしまえば、売主としての責任は終了しており、

例え、不動産に元から欠陥があったとしても、契約違反、いわゆる債務不履行にはならないという考え方です。

 

しかし、それでは買主は騙されたと同じなので、買主を保護できません。

 

そこで、売主が目的の不動産の欠陥を修復(賠償請求権)する。

 

買主は購入したとしても意味がなければ、契約を解除できるといった内容で買主を保護しています。

 

しかし、改正民放では瑕疵担保責任が無くなり、新たに契約不適合責任というものに変更されました。

契約不適合責任とは

・売買の対象となる不動産に始めから何かしらの欠陥があり、契約の目的が達成されていない

・売主は契約の条件を達成していないから契約違反にあたる債務不履行となる

・責任の範囲は(1)シロアリの害(2)給排水管の故障(3)雨漏り、のほか室内の設備も含まれる

この場合、目的となる不動産の欠陥に気づいていようといまいと契約違反、いわゆる債務不履行となってしまいます。

 

買主は売主に対して不動産を直せという「修補請求」し、修補できなければ「損害賠償請求」ができます。

 

そして、買主には購入した目的が達成できないときは「契約解除」が認められます。

 

瑕疵担保責任と契約不適合の明確な違い

瑕疵担保責任と契約不適合には明確が違いがあり、今回の民法改正で大きく売主が求められる責任の範囲が広がりました。

責任の範囲が曖昧になってしまった

瑕疵担保責任は(1)シロアリの害(2)給排水管の故障(3)雨漏りのみと責任の箇所がハッキリしていました。

しかも、仮に欠陥があったとしても直ちに契約違反となりません。

買主が求める権利も、欠陥を修復する賠償請求と、目的が達成できない場合の契約解除が認められるだけ。

 

これに対し、

 

契約不適合責任は(1)シロアリの害(2)給排水管の故障(3)雨漏り以外、室内の設備等も含めて、あらゆるものが欠陥の対象となってしまったんです。

例えば

・部屋の㎡数が違う

・部屋の方角が違う

・投資用の場合、賃料が違う

・インターネットが利用できない

・浴室の大きさが違う

など、様々な要因があります。

瑕疵担保責任では欠陥があったとしても直ちに契約違反となりませんでしたが、この契約不適合責任は、直ちに契約違反となってしまいます。

 

契約違反となってしまった場合、買主は売主に対して、まず欠陥品を直すよう請求できます。

直せなかったら損害賠償請求、さらに契約の解除まで求めることができるようになったんです。

・瑕疵担保責任は、欠陥を修復するように求める賠償請求又は契約の解除のみ

・契約不適合責任は、まず欠陥の修復である賠償請求を求め、だめなら損賠賠償請求と契約解除の両方を主張できるようになった

売買契約で気を付けるポイント

民法の契約不適合責任は「任意規定」と言われ、売主、買主双方でこの契約不適合責任に関する条件を決めて良いことになっています。

責任の範囲を明確にすること

瑕疵担保責任は責任の所在がハッキリしており、契約不適合責任は責任の範囲が広がった。

そこで、売買契約書において気を付けるポイントは

気を付けるポイントは?

・売買契約書上の条件でしっかり売主の責任の範囲を明確に決めておくこと

 

「なーんだ簡単じゃないか!」って思ったかもしれません。

しかし、これが曖昧で難しいんです。

 

どこまで売主は責任を負わなければならないのか。

まだ、これから始まる法律なので、我々不動産のプロも、この法律を作った偉い先生方も法務省さえも明確な答えを持っていません。

 

だから、不動産売買では、責任の範囲をきっちり決めることで、売主が無限に不動産の責任を負わされることがないようにしてあげることが重要なんです。

 

例えば

・シロアリの害、給排水管の故障、キッチン、バスルーム、洗濯用防水パンこの3箇所については責任は負わない

・キッチン、バスルーム、洗濯用防水パンこの3箇所のみ責任を負う

こんな感じでどの部分について責任を負うのか、追わないのか定めておけば、売主の責任を明確にすることができます。

これで、事故を未然に防ぐ処置は完成です。

まとめ:瑕疵担保責任、契約不適合の違い

いかがでしたか?

従来の瑕疵担保責任は責任の範囲が定まっている、対して契約不適合責任は責任の範囲が曖昧だから条件で決める。

 

こうすれば、従来通り安全な不動産取引に繋がると思いますので、もし不動産を購入、売却される際は、チェックしてみてください。

 

あくまでも僕の予想なのですが、しっかりこの責任の範囲を定めていない不動産業者ももしかしたらいるかもしれません。

 

そういった不動産業者がこれから色々と問題を起こしてくると思っています。

 

その結果、問題が起きれば裁判になり、「判例」が出ます。

 

判例が出てくれば、もう少し責任の範囲が明確になってどの不動産業者もやりやすくなってくるのではないでしょうか。

 

今日はこの辺りにしておきます。

 

本日も最後までありがとうございました。

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あきひろ

あきひろ

■会社員■NSCA-CPT/栄養士■副業パーソナルトレーナー■元川崎フロンターレユース■筋トレ歴1年6ヶ月、35歳で筋トレの世界ににドハマりしました。筋トレはボディメイクが注目されていますが、元々は【運動】なので健康になるために行うものです。ガチのボディメイクだけではなく、健康な身体になりたい!カッコイイ体になりたい!食べすぎてお腹が出てきたらお腹を引っ込めたい!そんな一般的な悩みに寄り添ったトレーナーになりたいです。

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