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投資用不動産の価格は賃料で決まる!

皆さんこんにちは!

不動産筋トレサラリーマンの関です。

今日は不動産に関する記事です。

この記事はこんな方にオススメの内容です。

こんな人にオススメ!

・投資用不動産の価格ってどう決まるのか知りたい方

・投資用不動産の金額に影響するポイントを知りたい方

この記事の信頼性

・不動産業界歴12年

・これまでに経験した不動産売買契約は1,000件以上

・一棟アパート、土地、マンションなどあらゆる不動産に精通

・宅地建物取引士保有

投資用不動産の価格は賃料で決まる

どうして投資用不動産は賃料で決まるのか気になりませんか?

不動産といえば立地がすべてだと思ってはいませんか?

また、投資用不動産の金額ってどんなことが価格に影響するのでしょうか?

この記事を最後までご覧になった後には、もう投資用不動産の価格について、分からないことがほぼなくなっているはずですよ!

投資用不動産の物件価格は利回りという概念が大切だから

投資家が投資用不動産を選ぶ場合、立地、建物のグレードなども考慮していますが、

「毎月いくらの賃料が取れているのか?」、「投資した分をどれくらいで回収できるか」を最も重視します。

例えばこんな例はどうでしょう?

パターン1

・A不動産 1,200万円

・賃料年額  120万円(月額賃貸10万円×12ヶ月)

・利回り    10%

この場合、10年で物件価格を回収できますよね。

対してこんな例はどうでしょう?

パターン2

・B不動産 1,200万円

・賃料年額  60万円(月額賃料5万円×12ヶ月)

・利回り     5%

この場合は20年で回収できる計算ですね。

ここで質問です

皆さんならどっちのA不動産とB不動産のどちらを1,200万円で購入しますか?

間違いなくA不動産ですよね。

年間60万円の賃料なのに同じ1,200万円では買わないですよね。

この考え方が「利回り」です。

もちろん実際はこんな簡単な計算ではありません。所有する上でかかる必要経費も考えなくてはならないので。

ただ、基本的にはこういった考え方です。

それでは、

賃料はどうやって決まるでしょうか?

賃料が決まるポイント

・建築年数

・部屋の広さ

・間取り

・階数

・設備の設備

・立地(駅までの距離、駅の良し悪し、近隣施設)など

・賃料は新しければ新しいほど高い傾向にある

・賃料は部屋が広くなればなるほど高い

・賃料ほ間取りの形が悪いと安くなる

・賃料は階数が高く、景色が良いと高くなる

・賃料は最新の設備があり、風呂トイレ別など、設備が整ってるほど高くなる

・賃料は立地がよければ良いほど高くなる

立地を例えると、

港区と足立区なら、賃料は全然違うし、駅からの距離も3分と12分では全然違います。

そして、これらを反映して日々不動産屋が積み重ねていったデータである「相場」で賃料は決定します。

相場に対して賃料が安いときは必ずしも賃料を素直に反映しないときもある

そんな投資用不動産も賃料が相場よりも安い場合は、利回りを超える金額で購入されることもあります。

例えばこんなのはどうでしょう?

例えば

・物件価格 4,000万円

・場所   銀座駅1分

・年額賃料  240万円(20万円×12ヶ月)

・利回り     6%

・広さ   100平米

物件価格をみてどうですか?

借金してでも買いたい物件だと思いませんか?

銀座駅徒歩1分が100平米て4,000万円、普通なら有り得ない金額ですよね。

この場合、賃料が20万円であるため、投資した分の金額を回収するのに時間がかかるから「4,000万円」なんて、

破格の値段になってるんです。

でも、ちょっと頭のキレる人ならこう思います

賃借人が退去したらもっと高く売れるから1億円で買っても損しない!」と。

このように立地が良くても、賃料が安かったら、相場賃料を想定した金額、または空室で取引するための金額に見直して取引されることになります。

投資用不動産は居住用不動産と違い、金額に影響するポイントがある

集金代行契約、家賃保証契約(サブリース契約)を解除できるか

これを説明する前に

集金代行と家賃保証の違いを話さなければなりません。

集金代行とは?

賃貸管理会社が賃借人から回収した賃料から、所有者が賃貸管理会社に対し支払う集金代行手数料を差し引いて、

所有者に振込む契約のこと。この場合、所有者と賃貸借契約を結んでいるのは賃借人です。

家賃保証とは?

所有者と賃貸借契約を締結しているのが賃貸管理会社で、賃貸管理会社は更に別の人と賃貸借契約を結んでいること。

基本的に集金代行手数料がなく、所有者は賃貸管理会社と契約している限り、一定の家賃が保証される契約

いわゆる「又貸し(またがし)」、転貸借です。

賃貸管理会社の儲けは賃貸管理会社が所有者に支払う賃料と、賃貸管理会社が賃借人から受け取った賃料との「差額」

例えば

賃貸管理会社が所有者に支払う賃料が100,000円、賃貸管理会社が賃借人から受け取る賃料は120,000円

差額の20,000円が賃貸管理会社の儲け、利益ですね。

この2つの契約を解除できるかできないかが重要なんです。

集金代行契約を解除する理由

新しい所有者が自ら賃貸管理したい、他の会社に任せたいなどの要望があるから

今の集金代行契約は今の所有者が結んでいた契約です。

契約内容も分からなければ、自分が納得できる賃貸管理をしてくれるかどうかも分からない。

新しい所有者は自ら賃貸管理会社を選択したり、または自分で管理する「自主管理」をしたいんです。

だから、解除できなかったら購入の意思決定に影響するため、金額を下げる原因となります。

家賃保証契約(サブリース契約)解除する理由

所有者が賃貸管理会社と家賃保証契約を結んでいた場合、解除して賃貸管理会社が賃借人と結んでいる賃貸借契約を、新しい所有者が直接引き継ぎたいから。

家賃保証契約の場合、賃貸管理会社の利益は所有者に支払っている賃料と賃借人から受け取っている賃料との差額です。

この契約を解除することができれば、新しい所有者は賃貸管理会社を経由せず、

直接賃借人より賃料を受け取ることができるので、「より高い賃料」を受け取ることができます。

さっきの「差額」がそのまま賃料に上乗せさせるということです。

家賃保証契約の抱える問題

ただし、家賃保証契約には致命的な問題があります。

それは、所有者が結んでいる賃借人が賃貸管理会社である点です。

民法の「借地借家法」により、賃借人がたとえ賃貸管理会社であったとしても、

所有者に「正当な事由」が無い限り、賃借人である賃貸管理会社を所有者の都合で追い出すことができなんです。

この「正当な事由」が曖昧過ぎて、法律でも上手く運用できていないんです。

「自分の所有物なのにおかしい!」って思いますが、これが今の日本の法律なんです。

これは、最高裁判所による判例でもすでに決まってしまっています。

だから、この家賃保証契約をいったん契約してしまったら、よっぽどのことがない限り解除できない問題が、色々なところで起きています。

その場合、賃貸管理会社の利益である「差額」を受け取れないですから、家賃保証額を賃料として売買代金として

計算されてしまいます。

家賃保証契約を解除できたら、もっと高く売却できたのに非常にもったいない。

滞納保証会社を引継ぐことはできるか

投資用不動産は室内に賃借人がいますよね。

皆さんも不動産を賃貸されたことがあると思いますが、賃料を万が一滞納してしまった場合のため、

滞納保証会社に加入していたことが多いはずです。

実はこの滞納保証会社は賃貸管理会社固有の滞納保証会社の可能性があり、賃貸管理会社との契約を解除してしまうと同時に、

滞納保証会社の保証契約も解約になってしまうことがあります。

その場合、新所有者は賃借人に対して、新たに保証会社に加入するようお願いする必要があります。

保証会社が無くなるということは、連帯保証人がいなくなるのと一緒です。

これで、買主が買えなくなることもあります。

家賃保証契約を引き継ぐ場合、賃料を下げることを言われていないか

先ほど、賃貸管理会社との家賃保証契約を解除できないことがある点について述べてきました。

契約を引き継ぐ場合、新しい所有者に代わるタイミングで、賃貸保証会社がさらに利益を得ようと、

「賃料を下げる」交渉をしてきます。

賃貸管理会社としての言い分は「この金額は今の所有者だけの金額だから」、所有者が変更されれば、

当然賃料も変更するのが当たり前。といった態度を取ってくるんです。なんと横暴な。

これをされてしまうと、新しい所有者が想定していた賃料から「下がる」ことになるので、

売買代金引き下げの原因となります。

マンションの場合、管理費、修繕積立金の変更はないか

投資用不動産の種類が「マンション」であった場合、所有者は必ず毎月「管理費」、「修繕積立金」を支払っています。

この管理費、修繕積立金の増額改定がマンションの管理組合で決定していまうと、投資家にとっては大きなマイナスとなります。

理由は、「毎月の経費」が上がり、「利回り」に影響してくるからです。

毎月の経費が上がるということは、毎月の「手取り額が減る」ということです。

手取りが減れば当然利回りが変わります。だから売買代金も下がってしまうんです。

固定資産税、管理費、修繕積立金は滞納してないか

毎年、国に支払う固定資産税・都市計画税、マンションの管理組合に支払う管理費・修繕積立金に滞納額があった場合、

所有者は全部支払ってから新しい所有者に物件を引き渡さなければなりません。

その場合、事前に滞納金を収めたりする必要があります。結果、売買代金が下がったのと同じことになってします。

特に税金を支払っていないと、突然「差押(さしおさえ)」されて売買契約違反となりかねません。

まとめ

いかかでしかた?

投資用不動産は居住用と違い、賃料との関係が価格に大きく影響し、また賃貸借契約の種類自体が、

不動産価格に影響していることが分かったと思います。

特に家賃保証契約を解除できない問題はとても深いです。

ずっと昔からあった問題で、政府、不動産協会も動こうとはしません。

消費者保護の観点から絶対にこんなことあってはならないのに、まかり通ってしまっている日本。おかしいですよね。

でもそんなこと言っても始まりません。売却したければ何とか売却する方法を考えるか、泣き寝入りするかしかないんです。

皆さんが一円でも高く不動産を売却できることを心からお祈りしています。

また何かありましたら何でもご相談下さい。

本日も最後までありがとうございました。

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あきひろ

あきひろ

■会社員■NSCA-CPT/栄養士■副業パーソナルトレーナー■元川崎フロンターレユース■筋トレ歴1年6ヶ月、35歳で筋トレの世界ににドハマりしました。筋トレはボディメイクが注目されていますが、元々は【運動】なので健康になるために行うものです。ガチのボディメイクだけではなく、健康な身体になりたい!カッコイイ体になりたい!食べすぎてお腹が出てきたらお腹を引っ込めたい!そんな一般的な悩みに寄り添ったトレーナーになりたいです。

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