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一括査定サイトのデメリットと不動産会社選び、売買契約書のポイント

皆さんこんにちは!

不動産筋トレサラリーマンのあきひろです。

今日の記事はこんな方に見ていただきたい内容です。

こんな方にオススメ!

・一括査定サイトのデメリットを知りたい方

・不動産会社の選定に迷っている方

・不動産を売却するための売買契約書について確認する事項を知りたい

一括査定サイトのデメリットと不動産売却で気を付けたいポイント

今はたくさんのアプローチ方法で不動産会社は不動産を売りたい、いわゆる「売主」を探し出します。

電話営業、ダイレクトメール(DM)、訪問、一括査定サイトなど。

そこで、今流行っているのが大手不動産会社などがこぞっておこなっている「一括査定サイト」、

そんな一括査定サイトにおいてデメリットがあるのをご存じですか?

今日は一括査定サイトのデメリットと、実際に売却する際に気を付けたいポイントについて解説していきます。

大手不動産会社やしっかりしていそうなサイトだから安心だと思っていると痛い目にあう

 

この一括査定サイトに登録するとこんな感じで売却活動がスタートします。

一括査定サイト登録(同時に複数社)

担当者からメールがくる

査定書がくる。あくまでも机上査定

安い査定書から高い査定書まで様々

売主は高い金額で査定額を提示された会社に返事をして不動産会社と専任媒介契約結ぶ

(専任媒介契約とは3ヶ月間、任せた会社だけに売却活動を任せなくてはならない縛りのある媒介契約のこと)

ここですぐ売れれば問題ありませんが、そうでない場合は

高すぎて売れないから金額が下がる(下げられる)

でも、専任媒介契約を結んでいるから他社に依頼できない

その間、市場に出っ放しで価格が下がってくる

しょうがないから他社に任せる。

正直にいいますね。

大手不動産会社こそ高い金額を提示してくることが多い

なぜなら、高い金額を提示してとりあえず、専任媒介契約を結びたいから!

もちろん他の会社でもやっていることですが。

では、なんでこんなことするか分かりますか?

理由は買主も自分たちで見つけて、両手仲介としたいから。

(両手仲介とは売主、買主の両方から仲介手数料をもらえる仲介のこと)

不動産仲介は

売りたい売主に対する不動産仲介会社

買いたい買主を見つける不動産仲介会社、双方にいることがほとんどです。

不動産価格が上がれば上がるほど、両方に不動産会社がいるのが当たり前です。

でも、大手不動産会社の基本的なスタンスは「両手仲介」、不動産価格が高ければ高いほど、この基本スタンスは崩しません。

そのために、我々のような中小企業が、高く買ってくれそうな買主を見つけてアプローチをしようとしても拒絶されるんです。

正直「ふざけんな!」となります。

だって、よりよい買主をこちら側が見つけたとしても拒絶されるんですから。

でも、たまに拒絶されないことがります。

それは、

低価格帯の物件や中々売れない物件の場合

大手不動産会社になればなるほど、物凄い広告にお金をかけています。CM、スーモ、インターネット、SNS様々です。

だから、本当は低価格帯の物件や売れない物件は取引したくないのが実情なんです。

この大手が手を出さない価格帯に我々に需要があります。

なんせ大手がやらないですから、売りたくても相手にされない売主さんもいたりするんです。

2点目は?

一度登録すると、嵐のような電話、メールが鳴りやまない

これは、大手でなくても当てはまる内容です。

どの広告媒体でもそうですが、一度登録すると必ずといっていいほど電話番号を聞かれます。

というか、電話番号を登録しないと一括査定システム自体に登録できないことがほとんどです。

登録すると、ご察しの通り、嵐のような電話、メール攻撃でどんどん媒介契約を迫ってきます。

「高い査定額が出ているので、弊社にお任せ下さい!」

といった感じです。そして運が悪ければさっきのループに入ります。

皆さんが仕事中であろうが、なかろうが、関係ないんです。不動産会社はそれが仕事なので。

だから、一括査定サイトにいきなり何社もまとめて登録するのはやめましょう。

ただし、登録してもきっちり断ることができるなら問題ありません。その時はちゃんと断りましょう。

不動産会社が一番言われて嫌がるのは「もう売りましたので結構です」です。

ここで、面倒だからといって「時間が無いので後にして下さい」で乗り切って、そのあとに居留守を使ってしまうと、

その後も何度もアプローチされますので注意して下さい。

じゃあ、そうならないように、どのような不動産会社を選べば良いでしょうか。

不動産会社の選び方

ポイント

・無理に電話番号を聞いてこない

・適度な距離感を保ってくれる

・相談にしっかりのってくれて、メールの返信が早い

・情報収集をおこたっていない

・売却の営業報告をきちんとしてくれる

・不動産のことを理解している(知識が豊富)

・質問をはぐらかさない

・説明をしっかりしてくれる

・厳しい意見もしっかり伝えてくれる

こんなことをポイントにしてください。

ここで勘違いしないでいただきたいのが、

大手不動産会社を批判しているわけではないと言うこと。

大手不動産会社はたくさんの広告費をかけているため、売りたい人、買いたい人の質と量がケタ違いです。

だから、大手不動産会社に依頼するメリットはめちゃくちゃあります。営業マンだってそうです。

大手不動産会社でもしっかり営業してくれる人もたくさんいます。はっきりいって中小企業より多いです。

でも、大手だからって、安心材料が多いからって、きちんと営業しているからって、

高い金額で取引してくれる」、とはまた別問題なんです。どうせなら高い金額で売りたいのが売主としてのホンネですよね?

でも、

中小企業にも大手に負けいない素晴らしい不動産会社、営業マンがいます。その点もお忘れなく!

不動産会社も真剣だということを忘れないこと

不動産会社も売上げを達成するために超真剣です。不景気なのでどこも必死なんです。本当に。

クライアントになるかどうかも分からない人が、

軽い気持ちでその気もないのに、ただ知りたいだけで問い合わせてきて、対応したら返事も無し、連絡も無し。

この行為、皆さんはどう思いますか?

「問い合わせてきたのはあなたの方ですよ?」ってなりませんか?

意外とこんな感じの人多いんです。

まぁ無料で査定するなんて広告出しているからそれも仕方がないことですが。

不動産会社も同じ気持ちです。大きな買い物だからとか関係ないんです。

一括査定サイトに登録したけど、面倒になって電話も出なけらば、返事もしない。そういうことはしないようにしてください。

売りたい方が粗悪な態度をとっていると不動産会社に見ぬかれて、真剣に取り扱ってくれなくなります。

そうなると、後回しにされてろくに対応もしてくれない。

ですから、一括査定サイトに申し込む場合は、それなりの覚悟をもって登録する方が、お互いに為になります。

「不動産を本当に売却したいんだ」といった真剣な気持ちがあれば、不動産会社もきっと真剣に対応してくれます。

不動産会社は悪いイメージが多いですが、そんな人ばかりではありません。

少し、厳しい言い方になりましたが、この辺りのポイントを見極めて気持ち良く不動産売却をスタートしましょう!

契約内容、契約条件を事前にしっかり把握すること

最後に、不動産売買で気を付けたいポイントについて解説します。

せっかく相性の良い不動産会社と巡り合えて、晴れて買主が見つかった時のはなしです。

不動産売買の世界では、売主と買主の両方が細かい契約内容を知らないで状態で、

契約当日を迎えることがざらにあるんです。

これって怖くないですか?

何百万、何千万の取引をするのに、契約内容を金額以外全く知らないなんて。

ぼくは怖くてたまりません。

契約当日に断り切れなくて、おかしな契約をさせられてしまうこともあるかもしれませんよ。

だから契約内容はしっかり事前に把握することが大事です。

正直、不動産会社がしっかりしていなくても、契約内容さえ間違えなければ、裁判で負けることはありません。

そうはいっても、何も分からない人が売買契約書の内容をすべて把握することは難しいですよね。

だから、最低限このポイントだけは押さえておきましょう。

(室内をからっぽにする場合を想定しています)

ポイント

・瑕疵担保責任を負う必要はあるのか

(不動産の見えない欠陥についての取り決め。不動産の引渡後、3か月間、売主は責任をおうことが通常)

・室内設備の故障や不具合があり、修理する必要があるのか、そもそも直さなくていいのか

(買主は壊れたままの状態で買うのか、リフォーム前提で買うのか、リフォーム前提の場合は壊れたままの売買となることも)

室内の荷物は処分するのかしないのか

・引渡期限はいつになるのか

(いつまでも売買代金が手元に入ってくるのか)

・手付金はいくらか

(手付解除という解約条件があるため、手付金が多ければ多いほど、買主は解約しずらくなります。)

・手付解除期日はいつか

(契約後、手付金分を損することで、どんな理由であろうと契約を解除できる期日のこと)

・売買契約違反時の違約金はいくらか

(売買契約違反となった時の違約金はいくらになるのか。基本は売買代金の20%)

・買主は住宅ローンで購入するのか

(買主が住宅ローンで不動産を購入する場合、住宅ローンの審査が否決されたら、契約が白紙となってしまうため)

土地の境界ははっきりさせておく契約なのか

(となりの土地との境目がハッキリしていないと、引渡し後にとなりの土地所有者ともめてしまうことがあるため)

まとめ

いかがでしたか?

一括査定システムを利用し、不動産会社を選び、売却にいたったとして、

不動産売買の契約内容についても、最終的には選んでしまった本人の責任です。

大きな取引だからといって誰かが責任を取ってくれるとは限りません。

不動産会社の責任でトラブルになってしまった場合は、責任を不動産会社に問うことができますが、

自らの不注意でトラブルになってしまった場合は、後戻りはできません。高額の違約金を支払って終了、

若しくは裁判です。

この辺りを頭の片隅において、失敗することがないよう、不動産取引に役立ててみてください!

皆さんの不動産取引のお役に立てたら嬉しいです!

何か質問などがあれば何でもご質問下さい。

最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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あきひろ

あきひろ

■会社員■NSCA-CPT/栄養士■副業パーソナルトレーナー■元川崎フロンターレユース■筋トレ歴1年6ヶ月、35歳で筋トレの世界ににドハマりしました。筋トレはボディメイクが注目されていますが、元々は【運動】なので健康になるために行うものです。ガチのボディメイクだけではなく、健康な身体になりたい!カッコイイ体になりたい!食べすぎてお腹が出てきたらお腹を引っ込めたい!そんな一般的な悩みに寄り添ったトレーナーになりたいです。

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