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不動産の調査、契約から引渡しまで

皆さんこんにちは!

今日は私の仕事に関する内容です。

不動産取引の一般的な流れについて

不動産調査

⬇︎

売買契約

⬇︎

引渡し

簡単にいうとこんな流れです。

不動産の調査

まず不動産を売りたい方から依頼を受けたら、不動産の調査をします。

では、具体的にどんなことを調査するのかというと大きく分けて2点あります。

現地の調査と市区町村の役所での調査

現地調査とは?

読んで字の通り、不動産を実際に見て調査することです。現地調査をする上で大事にすることは以下の通りです。

ポイント

・隣の土地との境界がはっきりしているか

・調査している建物がとなりの土地に対して越境していないか(越境とは土地の境界線を越えて他人の土地に侵入してきていることをいいます)

・隣の土地との高低差はあるのか

・擁壁の高さは

・建物が傾いていないか

・建物にヒビなどの爆裂(鉄筋が錆びて膨張し、ヒビ割れしてくること)があるかどうか

・井戸などの地下埋設物がないか

・ゴミ置場の位置はどこか

・ガス、電気、水道などのライフラインが整備されているのか

・土地に接している道路の幅、そしてその道路がどれくらい土地に道路に接しているか(間口といいます)

・土地と道路との境界がはっきりしているか

・室内の設備の故障不具合は無いか

・室内で水漏れ、雨漏れなどは無いか

・室内の壁、床に穴が空いていたり、窓は割れていないか

大まかにいうとこんな感じです。

そして

役所調査は?

実際に現地で調査したものを、今度は役所に保管してある書面で調査します。

例えば、

ポイント

・建物の建築確認、検査済証が下りているのか

(建築確認、検査済証と役所のお墨付きの建物であるかどうか確認するための大事な書面です)

・どんな地域に建っている土地建物なのか

・例えば、住宅地に渋谷にあるようなビルが建ってしまっていないかどうかの確認するためです。

・道路の幅は現地で測った長さと相違がないか

・ガス管、上下水道管が他人の土地の下を通っているか

・景観法など他に守らなくてはならない法律はあるのか

など、大きくはこんな感じです。

これを失敗すると後でトラブルに発展してしまいます。

不動産調査をする理由

売買契約書、重要事項説明書を作成し説明するため

不動産業社は売買契約を締結する際に、必ず売買契約書、重要事項説明書を交付、説明します。

この作成には、先ほど調査した内容を把握した上で、現状のまま取引するのか、問題があればそれを解消するのか、その条件を売買契約書や重要事項説明書に反映させる必要があるのです。

ここで、

売買契約書とは

売主、買主間で取決めされた売買契約の条件をまとめた書面のことをいい

重要事項説明書とは

取引する不動産について、現地で調査した内容や法的側面からみた問題点などを反映し、それを説明するための書面をいいます。

調査した内容をしっかり反映させ、説明することで、後々のトラブルを防ぎます。

どちらも不動産取引では欠かすことの出来ない大切な書面です。

調査で判明する問題点とは?

・取引する建物が他人の土地の上に跨ってしまっている場合

・道路が狭過ぎて建物を再建築することが出来ないこと場合

・土地の上に建っている建物の大きさが法律で定められている面積を越えている場合

・井戸がある場合

・建物に見た目で明らかな欠陥がある場合

・室内に雨漏れ、水漏れがある場合

・先程もあった、建築確認、検査済証がなく、役所お墨付きの建物ではない場合

・建物を再度建築することが出来ない場合

など発覚する問題は様々です。

不動産の売買契約

調査し尽くして、売買契約書、重要事項説明書を作成したら、いよいよ売買契約です。

調査した内容を説明して契約します。

重要事項説明書は宅地建物取引士が説明しなくてはないません。これは法律で定まっています。

この時、契約中に事前に聞いてなかった内容などが出てきてしまうとトラブルに発展します。

このトラブルを鎮静化するのも我々の仕事です。

私はボイスレコーダーを置かれて全て録音されたことがありますww

言った言わないの水掛け論にしたく無いからだと思います。

不動産の売買契約が終了したら、後は引渡しだけです。

不動産の引渡し

売買契約書で定めた不動産の引渡日内で、売主、買主、双方が納得した日で引渡日を決定します。

売主は売主の義務として、抵当権(銀行からお金を借りている不動産を所有している場合についている、銀行が担保としてつける権利)の抹消、買主はお金を用意します。

尚、抵当権の抹消は買主から支払う売買代金をもって抹消するので、基本的には不動産の引渡日と同時に行います。事前に抹消しなくても構いません。

引渡日が決定したら、引渡日に買主は売主に売買代金を支払い、売主はその売買代金を受領することで、引渡行為は終了します。

そして、不動産取引により所有者が変わったことを国に届け出るため、不動産登記には欠かせない司法書士に不動産の登記を依頼して全ての取引が終了します。

こごでが不動産取引の一般的な流れです。

最後に

不動産取引は思いもよらないところでトラブルが発生します。

今載せてないトラブルとしては、建物内での事件、事故、火災などの過去にあったトラブルです。

物件を少しでも高く売りたい売主はごく稀に、このことを隠します。そうすると、買主の購入するための意思決定に誤りがあったとされて売主のペナルティで一発アウト、売買契約違反となってしまい、莫大な違約金を買主から売主は請求されます。

このことは我々が調査すれば分かるのではないかと思われがちですが、実はそうでも無く限界があるんです。だから売主にも正直になってもらわないのいけないんです。

マンションであれば、当然建物管理会社が入っているので、聞けば教えてくれる場合も結構多いです。

最近は「大島てる」というサイトで事故物件をyhaoo地図に表記して公開しているサイトもありますので、その辺りにも注意が必要です。

そのため、不動産取引で重要なことは、不動産会社が徹底的な調査し、売主と買主からのヒアリング、そして売主買主双方が互いに嘘をつかないことが大事になってきます。

最後までご覧いただきありがとうございました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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あきひろ

あきひろ

■会社員■NSCA-CPT/栄養士■副業パーソナルトレーナー■元川崎フロンターレユース■筋トレ歴1年6ヶ月、35歳で筋トレの世界ににドハマりしました。筋トレはボディメイクが注目されていますが、元々は【運動】なので健康になるために行うものです。ガチのボディメイクだけではなく、健康な身体になりたい!カッコイイ体になりたい!食べすぎてお腹が出てきたらお腹を引っ込めたい!そんな一般的な悩みに寄り添ったトレーナーになりたいです。

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